在公募REITs运行五年之际，市场迈入“基础设施+商业不动产”双轮驱动的新发展阶段。证监会近期披露，中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金等4只商业不动产REITs获批，标志着我国公募REITs市场首次扩展至商业不动产领域。
公募REITs市场自2021年6月启航，历经近5年的发展，目前上市产品数量达80只，总市值已突破2000亿元。前期设立的REITs产品运营状况如何？底层资产的具体表现怎样？
带着以上问题，第一财经记者近日实地走访了中金中国绿发商业REIT、中金山东高速REIT的底层资产，这2单项目分别属于商业零售不动产、高速公路REIT，在2025年6月和2023年10月上市，底层资产分别为济南领秀城贵和购物中心、鄄菏高速公路收费权及对应公路资产。
近年来，消费基础设施异军突起，成为市场新增供给的核心力量之一，而高速公路REITs凭借约三成的全市场发行规模，占据行业主力地位。
作为公募REITs市场的“新引擎”与“压舱石”，两大板块如何协同发力，为地方基础设施建设、存量资产盘活注入动能？
购物中心“大店拆小”
4月中下旬的济南，白天的平均气温约20摄氏度，春风拂面，大明湖畔杨柳低垂，黑虎泉的泉水昼夜喷涌。从黑虎泉码头登船，一路将途经泉城广场、趵突泉等景点，最终抵达大明湖，感受泉城“一城山色半城湖”的诗意。
从大明湖出发一路向南，途经千佛山，行车约13公里便到达位于济南城南的领秀城贵和购物中心，这一商业体，正是中金中国绿发商业REIT的底层资产。
领秀城贵和购物中心于2014年开业，至今已有近12年。一季报显示，截至今年3月末，该购物中心出租率达97.15%，租金收缴率100%。一季度，中金中国绿发商业REIT持有的不动产项目公司营收合计4227.5万元，前十大租户的租金收入占比约两成。
公开资料显示，在公募REITs市场，截至今年一季度末，A股上市商业零售不动产REITs共计12只，业态覆盖城市核心购物中心、奥特莱斯、社区商业及农贸市场等。其中，底层资产为纯购物中心的REIT有6只，除上述中金中国绿发商业REIT，还有华安百联消费REIT、中金印力消费REIT、华夏华润商业REIT等，底层资产包括上海又一城购物中心、青岛万象城等。
其中，中金中国绿发商业REIT是2025年首单发行的商业零售不动产REITs项目，于去年6月在深交所上市，募集规模达15.8亿元，底层资产领秀城贵和购物中心合计建筑面积达20.09万平方米，其中超八成（16万平方米）是商业部分，在营商户超240家。
商业零售不动产REITs在发展中需注重资产定位、运营能力、现金流稳定性等，底层商业资产的经营成色，体现在一系列常态化运营数据之上，例如出租率、租金单价、收缴效率、租赁周期等。
作为底层资产，领秀城贵和购物中心如何找准定位、提升运营能力？在消费结构调整的背景下如何应对租金变化、运营调改、线上电商冲击等一系列挑战？
据领秀城贵和购物中心负责人王宁介绍，济南还有另外一家贵和购物中心，是位于市中心、开业近30年的泉城路旗舰店，定位高端奢侈品，领秀城店则主打全业态家庭消费。
“贵和购物中心的两家店在定位上是差异化的，在品牌引入时就会有明显的导向。从领秀城店的客群基础看，项目周边辐射多个小区和多所高校，形成相对稳定的家庭客群基础。”王宁说。
经营策略上，她提到，目前购物中心采取末位淘汰机制，基于营收成本测算数据，对经营不善、生命周期末期的品牌进行汰换。招商策略方面，优先引入当前缺失的品类，提升商场丰富度，并注重头部品牌策略、首店经济。
品牌升级与业态调整，也推动着购物中心项目运营方持续优化运营管理举措。就在今年，领秀城贵和购物中心的主力超市租户出现调整，原BHG华联超市于3月底闭店。据了解，目前商场已锁定两大头部新零售品牌作为意向候选，相关决策程序正在推进。
“传统购物中心过往普遍依赖大面积主力大店模式，但此类业态普遍坪效偏低、场景单一、引流能力薄弱，与当下多元化、体验化的全新消费趋势不符。”王宁说。
对此，领秀城贵和购物中心调整了空间规划逻辑，对原有大体量低效铺位进行分割重构。
王宁进一步提到，以原华联超市超万平方米区域改造为例，其整体空间一分为二，其中一半面积引入新兴优质超市品牌，锁定民生刚需、稳定基础客流；剩余面积打造差异化特色主题街区。
“街区将补充‘烟火气’、休闲类业态，既能聚拢人气、延长消费时长，又能大幅提升空间利用效率，有效拉升片区租金坪效，增强客流吸引力与商业竞争力。”她说。
高速REIT如何数字化运维
从济南出发向西南方向，200多公里外是菏泽市，4月下旬，菏泽牡丹的花期已接近尾声，芍药接力绽放。
从济南前往菏泽，除了常规的济菏高速路线，还可以选择先从济南出发前往菏泽鄄城，全程走鄄菏高速，沿途还能顺道游览水泊梁山景区。
鄄菏高速全长43.149公里，于2015年底试运营通车，是一条南北向的高速路，连接鄄城与菏泽，2023年作为底层资产纳入中金山东高速REIT。
资料显示，中金山东高速REIT于2023年10月底上市，底层资产是德商高速公路鄄城至菏泽段（鄄菏高速）公路收费权及对应公路资产。最新的一季报显示，该基金今年一季度实现收入5762.94万元，可供分配金额达4921.13万元，同比增长0.31%。
截至2026年4月27日，基金自成立以来累计收益分配10次，累计分配金额约7.35亿元。
另据公开资料，截至2025年4月27日，公募REITs中有14只高速公路REITs，合计发行规模在全市场占比约33.31%，是当前公募REITs市场规模最大的资产类别。这些高速公路REITs主要投资于经营性高速公路项目，底层资产覆盖全国多个重要交通干线，具有现金流稳定、收益透明、分红频率高等特点，被市场视为“压舱石”型配置资产。
高速公路REITs的营收主要来源是车辆通行费收入，还包括服务区、广告经营收入等。市场认为，高速公路REITs运营的难点集中在车流量波动、路网分流等的不确定性，这些因素可能对底层资产的现金流稳定性造成一定影响，是运营管理中的核心挑战。
“高速公路是对工程质量要求较高的REITs资产类型。”中金基金相关负责人告诉记者，我国高速公路通常具有25年或30年的特许经营权期限，高速公路工程建设质量和运营期养护工程质量对资产的长期稳定运营至关重要。
养护运维与安全保障是高速公路资产平稳运营的基础保障。在鄄菏养护分中心的应急仓库里，记者看到了融雪剂、综合除雪车等雪天作业工具，以及水泵、竹排等防汛物资。
“我们把仓库划分为应急布控、防汛抢险和除雪防滑三大板块，防汛板块又分为覆盖区、排水区和加固区，前几个月主要应对的是降雪天气，目前主要做的是防汛工作。”山东高速菏泽运管中心副总经理郑妍告诉记者。
数字化运维也是当前高速公路REITs运营的一大趋势，例如借助智慧高速、无人机巡查、大数据预测病害，降本增效、提升响应速度。
对高速公路进行养护作业，如道路修缮、坑槽填补时，往往需要布设锥桶、安置警示牌等，而这些工作涉及的安全距离、封闭长度、布设耗时等关键数据，若完全依赖人工手动核算，不仅耗费大量时间，工作效率也较为低下。
据鄄菏养护分中心负责人秦祖品介绍，中心为此研发了智能布控小管家APP，针对高速公路养护作业布控方案人工推算时间较慢、对布控作业人员素质要求较高的痛点，APP通过手动输入施工区域，直接导出布控区可视一览图，现场人员按图摆放即可，将极大提升养护作业布控区摆放效率及规范程度。
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周楠
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